Yabancılar KKTC'de Ev Alabilir mi? Güncel Edinim Sınırları

Yabancı bir alıcı Kuzey Kıbrıs'ta ev alabilir; ancak bu, serbestçe yapılan bir işlem değil. Kaç taşınmaz edinilebileceği, arazinin ne kadar büyük olabileceği ve hangi iznin alınacağı ayrı ayrı düzenlenmiş durumda. Doğru soru “alınabilir mi” değil, “hangi sınırlar içinde ve hangi izinle alınabilir” biçimindedir; cevap da ancak böyle sorulduğunda netleşir.

İkinci bir başlangıç noktası daha var: yabancıların taşınmaz edinimi KKTC'de yasa gücünde kararnameyle düzenleniyor ve bu kararnamelerin anayasal ömrü 90 gün. Meclis yasalaştırmadığında yerine yeni bir kararname çıkıyor. Bu yüzden aşağıdaki sınırları kalıcı kural olarak değil, şu anda uygulanan çerçeve olarak okumak gerekiyor. Satın almanın bütününü daha önce sözleşmeden koçana kadar giden dokuz adımlık akışta ele almıştık; burada yalnızca edinim sınırlarına ve izin tarafına bakıyoruz.

Yabancı Kıbrıs'ta ev alabilir mi? Şu anda uygulanan sınırlar

Yürürlükteki düzenleme, yabancı gerçek ve tüzel kişiler için taşınmaz türüne göre ayrı üst sınırlar tanımlıyor. Sınırlar birbirinin alternatifi gibi çalışıyor; “hem üç daire hem iki villa” mantığı yerine, edinilen taşınmazın niteliğine bağlı bir tavan söz konusu.

Tablodaki metrekare değerleri arazinin yüzölçümüne ait; konutun iç alanına değil. Müstakil evde belirleyici olan yapının büyüklüğü değil, üzerinde durduğu parselin büyüklüğü oluyor. Boş arazide ise sınır daha dar tutulmuş ve parsel üzerine birden fazla konut yapılmasının önü kapatılmış durumda.

Sınırlar gerçek kişilerin yanı sıra tüzel kişileri de kapsıyor. “Şirket kurup sınırsız alırım” kurgusu bu çerçevede karşılık bulmuyor; şirket üzerinden yapılan edinimler de aynı tavana tabi. Bu yol düşünülüyorsa, ortaklık yapısının izin başvurusunda nasıl değerlendirileceğini işlemden önce avukatla netleştirmek gerekiyor.

Bir başka pratik ayrıntı: tavan kişi bazında hesaplanıyor, hane bazında değil. Eşlerin her biri kendi adına edinim hakkına sahip. Ancak alımlar aynı parselde toplanıyorsa aşağıda anlatılan akrabalık ve uyruk kuralı devreye giriyor; kişi başına kalan hak tek başına yeterli olmuyor.

TC vatandaşı KKTC'de ev alabilir mi, sınırı neden daha geniş?

Düzenleme, KKTC'yi tanıyan ve KKTC vatandaşlarına kendi ülkesinde aynı hakları tanıyan devletlerin vatandaşlarına daha geniş bir hak veriyor: daire sınırı altıya, villa hakkı üçe çıkıyor. Kural hukuken uyruk adı verilerek değil, karşılıklılık ölçütüyle yazılmış; pratikte ise tek bir sonuca varıyor, çünkü KKTC'yi tanıyan tek ülke Türkiye.

Buradan çıkan sonuç şu: aynı projede, aynı fiyatla, aynı gün sözleşme imzalayan iki alıcının edinim tavanı uyruklarına göre farklı olabilir. İkinci veya üçüncü daireyi düşünen bir Türkiye Cumhuriyeti vatandaşı için hesap değişirken, üçüncü ülke vatandaşı bir alıcı üç dairede duruyor. Portföyünü kademeli büyütmeyi planlayanların bu farkı ilk alımdan önce görmesi gerekiyor; sonradan fark edildiğinde elde kalan seçenek satmak ya da devri başka bir yapıya taşımak oluyor.

Aynı parsel kuralı ve projelerde yabancıya satış tavanı

Edinim sınırları yalnızca kişi başına işlemiyor; parsel ve proje düzeyinde de tavanlar var. Apartman dairesi alımlarında, aynı parseldeki taşınmazların toplamının yarısından fazlası birinci derece akrabalar, sıhri hısımlar veya aynı uyruklu yabancılar tarafından edinilemiyor. Konut projelerinde ise yabancılara satış en fazla yüzde 80 ile sınırlandırılmış durumda.

Bu iki kural alıcı açısından şu anlama geliyor: beğendiğiniz daire, projede ya da parselde kotanın dolmuş olması nedeniyle size satılamayabilir. Sözleşme aşamasında sorulacak soru “bu daire boş mu” değil, “bu parselde ve bu projede benim uyruğum için kota ne durumda” olmalı. Cevabı satıcının vermesi gerekiyor ve yazılı olması işinize yarar.

Kotanın hangi aşamada kontrol edildiği de önemli. Parseldeki dağılımı satıcı biliyor; alıcı açısından güvenilir olan ise avukatın Tapu Dairesi kayıtları üzerinden yaptığı inceleme. Bu incelemenin sözleşme imzalanmadan önce yapılması, izin başvurusu olumsuz sonuçlandığında ortaya çıkan zaman ve masraf kaybını baştan önlüyor.

Anahtar teslim iş yapan bir müteahhit olarak Spoint Construction'da bu tavanlar satış masasında değil, proje planlanırken hesaba katılıyor; daire dağılımı ve alıcı bileşimi baştan buna göre kurgulanıyor. İskele'deki VivaMore projesinin daire karması da aynı mantıkla, kota sıkışmasına yol açmayacak biçimde planlandı.

KKTC taşınmaz mal edinme izni nasıl alınıyor?

Yabancı alıcı için edinim tek adımda bitmiyor. Sözleşmenin imzalanması, sözleşmenin tapuya kaydı, satın alma izni başvurusu, iznin çıkması ve koçanın devri ayrı aşamalar. Her aşamanın kendi süresi var; süreler kaçırıldığında hak kaybı ya da ek maliyet doğuyor.

Tabloya ek olarak bir kalem daha var: edinim hakkını aşan işlemler için yüzde 1 ile yüzde 3 arasında değişen bir harç öngörülüyor. Yani sınırın aşılması işlemi kendiliğinden geçersiz kılmıyor, ancak maliyeti büyütüyor.

Bu takvimde en çok atlanan kalem sözleşmenin tapuya kaydı. Kayıt sırasında ödenen pul vergisi sözleşme değerinin binde 5'i, yani yüzde 0,5. Sektörde sık rastlanan “yüzde 0,05” yazımı on kat yanlış bir aktarım. Somutlaştırmak gerekirse: 100.000 sterlinlik bir sözleşmede pul vergisi 500 sterlin tutuyor. Kayıt geciktiğinde bu oran yükseliyor, dolayısıyla erteleme doğrudan paraya dönüşüyor. Alım sırasında ortaya çıkan harç, vergi ve masrafların tamamını ev alırken ödenen vergiler ve masraflar dosyasında kalem kalem ele aldık.

İzin başvurusunun kendisi de harca tabi; başvuru harcı KKTC brüt asgari ücretin yarısı olarak hesaplanıyor. Asgari ücret yılda birden fazla kez güncellendiği için buradaki tutar sabit değil, başvuru tarihindeki brüt ücrete bağlı olarak değişiyor. Bütçe çıkarırken bu kalemi güncel asgari ücret üzerinden hesaplamak, eski bir tabloya bakıp yanılmaktan daha sağlıklı.

İznin ne kadar sürede çıkacağı ise başvurudan bağımsız bir konu. Beklerken alıcıyı koruyan asıl belge, tapuya kaydettirilmiş satış sözleşmesi; kayıt yapıldığında taşınmaz üzerinde alıcı lehine bir kayıt oluşuyor ve satıcının aynı taşınmazı başkasına devretmesinin önüne geçiliyor. Bu nedenle “izin çıkınca hallederiz” yaklaşımı, kaydı geciktirdiği ölçüde alıcının aleyhine çalışıyor.

Sınır dolduğunda ya da yatırım amaçlı alımda hangi yollar var?

Üst sınıra ulaşmış ya da baştan daha büyük ölçekli bir alım düşünen kişiler için düzenleme birkaç ayrı kapı tanımlıyor. Bunlar konut alıcısının olağan yolu değil; farklı yükümlülükleri olan ayrı rejimler.

• Büyük ölçekli yatırımcı istisnası: Turizm, eğitim, sağlık, sanayi, tarım, teknoloji ve araştırma-geliştirme alanlarında yatırım yapacak yabancı gerçek veya tüzel kişiler için en az 10 milyon euroluk yatırım şartı aranıyor. Yap-sat konut projeleri bu kapsamın dışında tutulmuş durumda.
• Lisanslı ara yatırımcı: Yılda en az on konutu tasarrufuna alıp pazarlayabilen yatırımcılar için ayrı bir çerçeve var; pazarladıkları taşınmazların devrini en geç iki yıl içinde tamamlamaları gerekiyor.
• Kullanım hakkı belgesi: Mülkiyet satıcıda kalmak kaydıyla on yıllık kullanım hakkı belgesi verilebiliyor. Tatil evi niteliğindeki taşınmazlarda süresiz kullanım hakkı da mümkün.

Bu üç yolun ortak noktası, konut alıcısının olağan işleminden daha ağır yükümlülükler içermesi. Yatırımcı istisnası belirli sektörlere bağlı ve konut üretimini kapsam dışında bırakıyor; ara yatırımcı rejimi ise adet ve süre taahhüdü getiriyor. Dolayısıyla “sınırı aşmak için yatırımcı statüsüne geçerim” düşüncesi, üç daireden dördüncüsüne uzanan bir alıcı için pratikte karşılığı olan bir yol değil.

Kullanım hakkı belgesini mülkiyetle karıştırmamak önemli. Bu belge taşınmazı kullanma yetkisi veriyor, koçanı adınıza geçirmiyor. Satış, miras ve teminat açısından sonuçları mülkiyetten farklı; bu nedenle kullanım hakkı üzerinden yapılan tekliflerde belgenin süresini ve devredilebilirliğini yazılı olarak görmek gerekiyor.

İşlem öncesi neyi teyit etmek gerekiyor?

Edinim sınırları tek başına yeterli bir kontrol listesi değil. Sınırlara uygun bir alım yapıp yanlış koçana girmek de mümkün. KKTC'de Türk koçanı, eşdeğer koçan ve tahsis koçanı farklı hukuki niteliklere sahip; aralarındaki farkı ve pratik sonuçlarını koçan türleri karşılaştırmasında ayrıntılı anlattık. Ayrıca Güney Kıbrıs'ın kendi ceza mevzuatı üzerinden yürüttüğü takip riski, özellikle 1974 öncesi mülkiyeti tartışmalı taşınmazlarda gerçek bir risk; bu boyutun avukat tarafından değerlendirilmesi gerekiyor.

Kararname rejiminin bir sonucu daha var: sözleşmenin imzalandığı tarihte geçerli olan çerçeve ile devrin tamamlandığı tarihteki çerçeve aynı olmayabilir. Bu ihtimale karşı yapılabilecek en somut şey, süreleri kaçırmamak ve her adımın tarihini belgelemek. Kayıt tarihi, başvuru tarihi ve ödeme makbuzları, sonradan çıkan bir düzenlemede alıcının hangi rejime tabi olduğunu tartışırken elde kalan tek dayanak oluyor.

İşlem öncesi teyit edilecek başlıklar kısaca şunlar:

• Alıcının uyruğuna göre kalan edinim hakkı
• Parseldeki ve projedeki kota durumu
• Taşınmazın koçan türü ve üzerindeki takyidatlar
• Sözleşmenin tapuya kayıt tarihi ve pul vergisinin ödendiğine dair belge
• Satın alma izni başvurusunun hangi tarihte yapıldığı
• Devir ve harç ödemesi için kalan sürenin ne kadar olduğu

Bu kurallar yasa gücünde kararnameyle düzenleniyor ve değişebiliyor. Yürürlükteki metni KKTC Resmî Gazete üzerinden görmek mümkün; ancak işlem öncesinde güncel durumu Tapu Dairesi'nden veya avukatınızdan teyit etmek şart. Alım kararının bütününe, bütçeden bölge seçimine kadar bakmak isteyenler için Kıbrıs'ta ev almak rehberimiz daha geniş bir çerçeve sunuyor.

Sıkça Sorulan Sorular

Yabancı Kıbrıs'ta ev alabilir mi, izin şart mı?

Evet, alabilir; ancak Bakanlar Kurulu izni gerekiyor. Sözleşme imzalanması tek başına mülkiyet doğurmuyor. İzin çıkmadan devir yapılamıyor, bu nedenle sözleşmenin tapuya kaydı ve izin başvurusu ilk ay içinde tamamlanmalı.

KKTC'de kaç ev alınabilir?

Yabancı gerçek ve tüzel kişiler için üst sınır en fazla üç apartman dairesi. Müstakil evde 3.300 metrekareyi aşmayan arazi üzerinde bir ev, site projelerinde ise iki adet iki katlı villa edinilebiliyor. KKTC'yi tanıyan ülke vatandaşlarında bu sınırlar altı daire ve üç villaya çıkıyor.

Ev almak KKTC'de otomatik oturum hakkı veriyor mu?

Hayır. Taşınmaz sahibi olmak ikamet başvurusunun dayanaklarından yalnızca birini oluşturuyor. Başvuru yapılıyor, değerlendiriliyor ve verilen izin süreli oluyor; süresi dolunca yenileniyor. Vatandaşlık ise ayrı ve çok daha uzun bir süreç.

Projede yabancıya satış tavanı dolarsa ne oluyor?

Konut projelerinde yabancılara satış en fazla yüzde 80 ile sınırlı. Bu oran dolduğunda, projede fiziken boş daire bulunsa bile yabancı alıcıya satış yapılamıyor. Bu nedenle kota durumunun sözleşme öncesinde satıcıdan yazılı olarak sorulması gerekiyor.

Kullanım hakkı belgesi koçan yerine geçer mi?

Geçmiyor. Kullanım hakkı belgesinde mülkiyet satıcıda kalıyor, alıcıya yalnızca kullanma yetkisi tanınıyor. Belgenin süresi, devredilebilirliği ve mirasa konu olup olmadığı işlemden önce yazılı olarak netleştirilmeli.

Edinim sınırı aşılırsa yaptırım ne oluyor?

Edinim hakkını aşan işlemler için yüzde 1 ile yüzde 3 arasında değişen bir harç uygulaması öngörülüyor. Sınırın aşılıp aşılmadığı alıcının mevcut taşınmazları üzerinden değerlendirildiği için, ikinci ve üçüncü alımlarda mevcut portföyün avukata tam olarak bildirilmesi gerekiyor.

Bu yazı bilgilendirme amaçlıdır; hukuki, mali veya yatırım tavsiyesi değildir. Kurallar değişebildiği için işlem öncesi güncel durumu ilgili kurumdan veya avukatınızdan teyit edin.

Görsel: Dickelbers — Wikimedia Commons (CC BY-SA 3.0)