Daire alırken konuşulan masrafların büyük bölümü tek seferliktir: peşinat, harç, sözleşme gideri, mobilya. Teslimden sonra ise her ay tekrar eden bir kalem devreye girer ve alıcıların çoğu bu kalemi ancak ilk tebligat eline geçtiğinde ciddiye alır. Site aidatı neleri kapsar sorusu bu yüzden satın alma anının değil, sonraki on yılın sorusudur. Aşağıda aidatın içindeki gider başlıklarını, bunların daireler arasında nasıl paylaştırıldığını ve hangi inşaat kararlarının aidatı kalıcı biçimde yukarı ya da aşağı çektiğini ayrı ayrı ele alıyoruz.
Site aidatı neleri kapsar? Kalem kalem liste
Aidat tek bir hizmetin bedeli değildir; ortak alanın çalışır durumda kalması için gereken tüm giderlerin daireler arasında bölüştürülmüş halidir. Ortak alan giderleri kim öder sorusunun kısa yanıtı da buradadır: o alanı kullanma hakkı olan herkes, payı oranında öder. Kalemler proje büyüklüğüne göre değişse de omurga hemen her sitede benzerdir.
- Personel giderleri: güvenlik, temizlik, teknik görevli, bahçıvan. Çoğu sitede aidatın en büyük tek başlığıdır ve maaş artışlarına doğrudan bağlıdır.
- Ortak alan enerjisi: koridor ve bahçe aydınlatması, asansörler, hidrofor, otopark havalandırması, havuz pompası, kamera ve bariyer sistemleri.
- Su ve sulama: ortak abonelik tüketimi, peyzaj sulaması, varsa arıtma ya da geri kazanım sisteminin işletmesi.
- Havuz bakım maliyeti: kimyasal, filtre malzemesi, pompa bakımı, su tahliyesi ve doldurma, sezon kapanışı, cankurtaran ya da dış firma hizmeti.
- Peyzaj bakımı: budama, gübreleme, mevsimlik bitki değişimi, çim biçme, sulama hattı onarımı.
- Teknik bakım sözleşmeleri: asansör, jeneratör, yangın algılama ve söndürme, hidrofor, klima santralleri, otomatik kapı ve bariyer.
- Temizlik ve atık: malzeme, konteyner, ilaçlama, haşere kontrolü.
- Sigorta: ortak alan yangın ve üçüncü kişi sorumluluk poliçeleri.
- Yönetim ücreti: muhasebe, tahsilat, tedarikçi denetimi, raporlama ve sakinlerle iletişim.
- Yenileme fonu: asansör motoru, cephe boyası, çatı yalıtımı, havuz kaplaması gibi yıllara yayılan büyük onarımlar için biriktirilen pay.
Bu listenin son maddesi çoğu zaman atlanır. Yenileme fonu olmayan bir sitede sekizinci yılda gelen asansör yenilemesi, o ay herkesin kapısına tek seferlik ve yüksek bir ek tahakkuk olarak düşer. Fonu olan sitede aynı iş, yıllara yayılmış küçük paylarla çoktan finanse edilmiştir.
Aidat neyi kapsamaz? Daire sahibine kalan giderler
Site aidatı neleri kapsar sorusunun ayna görüntüsü, neleri kapsamadığıdır. Aidatın sınırı ortak alanın sınırıdır. Dairenin kendi kapısından içerisi, tüketimi de bakımı da malikin üzerindedir. Kendi elektrik ve su aboneliğiniz aidattan bağımsızdır; KKTC'de konut elektrik faturası aylık 40 ile 90 sterlin arasında değişiyor ve yaz aylarında klima yüzünden üst banda yaklaşıyor. Konut tarifesindeki sabit ücret 1 Şubat 2026'dan itibaren 110,58 TL'ye çıktı; 1 Nisan 2026'dan itibaren konut abonelikleri üç zaman dilimli tarifeye aktarıldı, yani tüketimin saati de faturayı etkiliyor.
Aidatla karıştırılan ikinci kalem emlak vergisidir. Bu vergi konut değerinden değil metrekareden hesaplanır; kaynaklar metrekare başına 1 TL veriyor, yani 80 metrekarelik bir daire için yılda 80 TL. Ödemesi belediyeye ya da muhtarlığa yapılır, site yönetimine değil. Trafo katılım bedeli de aidat değildir: satın alma aşamasında bir kez ödenen ve 1.500 ile 3.000 sterlin arasında değişen bir bağlantı gideridir. Bu üç kalemi aidatla birlikte hesaba katmak isterseniz KKTC'de aylık yaşam bütçesinin nasıl kurulduğunu ayrıca incelemek işinizi kolaylaştırır.
Ortak alan giderleri kim öder, aidat nasıl paylaştırılır?
Paylaşımın tek bir doğrusu yok; sitenin yönetim planında hangi yöntem yazılıysa o uygulanır. Uygulamada üç model yaygındır: metrekareye göre orantılı dağıtım, tüm bağımsız bölümlere eşit pay ve karma model. Karma modelde personel gibi kişi sayısından bağımsız giderler eşit, su ve enerji gibi tüketime bağlı giderler metrekare üzerinden bölünür.
Yöntemin seçimi küçük daire sahibini doğrudan ilgilendirir. Eşit pay uygulanan bir sitede 55 metrekarelik stüdyo ile 140 metrekarelik daire aynı tutarı öder; küçük daireye göre bu, kiraya oranla ağır bir yüktür. Metrekare bazlı dağıtımda ise büyük daire yükün çoğunu taşır. Aynı arazi içinde havuzlu ve havuzsuz bloklar varsa havuz giderinin yalnızca ilgili bloklara yazılıp yazılmadığını sormak gerekir. Bu ayrımlar, yatırımlık daire seçerken bakılan kriterlerin arasında fiyat kadar belirleyicidir.
İki noktanın altını ayrıca çizmek gerekir. Birincisi, boş daire de aidat öder; gider ortak alanda oluştuğu için kullanılmaması muafiyet doğurmaz. İkincisi, kiracı ve mülk sahibi arasındaki paylaşım yasayla değil sözleşmeyle belirlenir. Genel eğilim, düzenli işletme giderinin kiracıya, yenileme fonu ve büyük onarımın malike bırakılmasıdır; ancak bunun kira kontratında açık yazılması şarttır. Kıbrıs'ta ev kiralarken sözleşmeye yazılması gerekenler arasında aidat maddesi en sık atlanan başlıklardan biridir.
Aidatı asıl belirleyen şey: projenin nasıl inşa edildiği
Aidat, yönetimin becerisinden önce projenin tasarım kararlarının sonucudur. Bina teslim edildiğinde aidatın büyük bölümü zaten sabitlenmiştir; sonrasında yapılabilecekler sınırlıdır. Aidatı yıllar boyunca aşağıda tutan kararlar teknik ve sıkıcıdır, ama etkileri kalıcıdır:
- Ortak alan aydınlatması: LED armatür, hareket sensörü ve zaman rölesi kombinasyonu, gece boyu açık kalan konvansiyonel aydınlatmaya göre enerji kalemini belirgin biçimde küçültür.
- Peyzaj seçimi: geniş çim alan yerine kurakçıl bitki ve damlama sulama, hem su faturasını hem bahçe personelinin iş yükünü azaltır.
- Havuz tekniği: otomatik dozajlama ve verimli filtrasyon, kimyasal tüketimini ve pompanın çalışma süresini düşürür.
- Jeneratör kapasitesi: yetersiz seçilmiş bir jeneratör hem sık arızalanır hem yakıtı verimsiz yakar. Kapasitenin ve devreye girme süresinin nasıl hesaplandığını sitelerde kesintisiz enerji kurulumunu anlatan yazıda ayrıntılı bulabilirsiniz.
- Asansör sayısı ve servis ağı: yedek parçası adada bulunan bir marka, bakım sözleşmesini ve arıza süresini birlikte kısaltır.
- Cephe ve dış donatı malzemesi: deniz kıyısına yakın projelerde tuzlu hava, yanlış seçilmiş metal ve boya sistemlerini birkaç yılda yıpratır; boya ve korozyon onarımı doğrudan yenileme fonuna yazılır.
Bu kalemler aynı zamanda rezidans ile standart dairenin ayrıldığı yerdir. Resepsiyon, yirmi dört saat teknik ekip ve concierge gibi hizmetler aidatı yükseltir; buna karşılık kiracı bulma hızı ve bakım kalitesi de değişir. Karar, hizmet düzeyinin ödenen bedele değip değmediğine bakmakla verilir.
Şeffaf bir site bütçesi neye benzer?
Profesyonel site yönetimi nedir sorusunun ölçülebilir cevabı belgede saklıdır. İyi yönetim, aidatı düşük gösteren değil; parayı nereye harcadığını satır satır yazabilen yönetimdir. Satın almadan önce ya da ilk genel kurul öncesinde istenmesi gereken belgeler şunlardır:
| İstenecek belge | Ne gösterir | Uyarı işareti |
|---|---|---|
| Yıllık işletme bütçesi | Her kalemin ayrı ayrı tutarını | "Genel giderler" adı altında tek satır |
| Geçmiş yıl gerçekleşme raporu | Bütçenin tutup tutmadığını | Bütçe var, gerçekleşme yok |
| Tahsilat oranı | Ödemeyenlerin yükünü kimin taşıdığını | Oranın paylaşılmaması |
| Yenileme fonu bakiyesi | Büyük onarımın hazır parayla yapılıp yapılamayacağını | Fon yok, "gerekirse toplarız" |
| Bakım sözleşmeleri listesi | Asansör, jeneratör ve yangın sisteminin sözleşmeye bağlı olduğunu | Sözleşme yerine arıza anında çağrı |
| Yönetim planı ve aidat maddeleri | Paylaşım kuralını ve borç takibi usulünü | Sözleşme ekinde yönetim planının bulunmaması |
Aidatın yıl içinde güncellenmesi kötü yönetim işareti değildir; kalemlerin çoğu maaşa bağlıdır. KKTC'de asgari ücret 2026'nın ilk yarısında net 52.738 TL uygulanırken 1 Temmuz 2026'dan itibaren brüt 70.893 TL, net 61.677 TL'ye çıktı; artış oranı yüzde 16,95. Personel maliyeti bu ölçüde artarken aidatın sabit kalmasını beklemek, açığın er geç ek tahakkuk olarak gelmesi demektir. KKTC site yönetimi tarafında sorulacak doğru soru "aidat neden arttı" değil, "hangi kalemde ne kadar arttı" olmalıdır.
Bir noktayı da kur açısından hesaba katmak gerekir: konut kiraları adada giderek sterlin bazına geçerken personel, yakıt ve enerji gibi aidat kalemleri ağırlıklı olarak Türk Lirası ile ödeniyor. İki para biriminin arası açıldığında bu, aidatı ödeyen ile kirayı tahsil eden için farklı yönlere çalışır.
Spoint Construction olarak inşaat sürecini şantiyeden canlı yayınla görünür kılma yaklaşımımızın karşılığı, teslimden sonra da bütçenin kalem kalem okunabilir kalmasıdır; bu yüzden VivaMore projesinde profesyonel site yönetimi, concierge ve ortak alan işletmesi baştan tanımlanmış başlıklar olarak planlandı. Proje kapsamındaki ortak alan ve hizmet başlıklarının güncel halini VivaMore proje sayfasında görebilirsiniz.
Aidat, kira getirisi ve aylık bütçe içinde nereye oturur?
Aidat kiranın üstüne eklenen bir gelir değil, kiradan çıkan bir giderdir. Kiraya veren için brüt kira ile cebe giren tutar arasındaki farkı yaratan kalemlerin başında gelir; yanına vergi, boşluk dönemi, sigorta ve onarım eklenir. Ölçek için: KKTC genelinde ortalama metrekare kirası 6,97 sterlin ölçülürken Girne'de 75 metrekarelik bir dairenin ortalama aylık kirası yaklaşık 642 sterlin olarak veriliyor. Aidat bu tutarın içinden çıkar.
Boşluk dönemi bu hesabın en sert kısmıdır. Daire kiracısız kaldığı aylarda kira durur, aidat durmaz. Bu yüzden getiri hesabını yıllık yapmak ve boş ay senaryosunu baştan koymak gerekir. Hesabın adım adım kurulumu için brüt kiradan net getiriye geçiş yöntemine bakabilirsiniz. Site aidatı neleri kapsar sorusunun cevabı site tipine, hizmet düzeyine ve bölgeye göre geniş bir aralıkta değiştiği için tek bir ortalama rakama güvenmek yerine, ilgilendiğiniz projenin yazılı bütçesini ve son iki yılın gerçekleşme raporunu istemek daha sağlıklıdır.
Sıkça Sorulan Sorular
Site aidatını kiracı mı ev sahibi mi öder?
Bunu belirleyen kira sözleşmesidir. Yaygın uygulamada günlük işletme gideri kiracıya, yenileme fonu ve büyük onarım payı mülk sahibine bırakılır. Sözleşmede açık hüküm yoksa taraflar arasında anlaşmazlık çıkması olağandır; maddeyi baştan yazmak en güvenli yoldur.
Boş dairenin aidatı ödenir mi?
Evet. Gider ortak alanda oluştuğu için dairenin kullanılmaması ödeme yükümlülüğünü kaldırmaz. Bazı sitelerde uzun süre boş kalan bağımsız bölümler için tüketime bağlı kalemlerde indirim uygulanabilir; bunun mümkün olup olmadığı yönetim planında yazar.
Aidat neden her yıl artıyor?
Aidatın en büyük bileşeni personel maliyetidir ve asgari ücret 2026'da yılın ortasında yeniden belirlendi. Buna enerji tarifelerindeki değişim, bakım sözleşmelerinin yenilenmesi ve malzeme fiyatları eklenir. Artışın kendisinden çok, hangi kalemde ne kadar arttığının belgeyle açıklanabilmesi önemlidir.
Rezidans nedir, aidat açısından daireden farkı nedir?
Rezidans, konut birimlerinin üzerine otel benzeri bir hizmet katmanı ekleyen yapı tipidir: resepsiyon, sürekli teknik ekip, concierge ve bazen temizlik hizmeti. Bu hizmetler aidatı standart bir apartman dairesine göre yükseltir. Karşılığında bakım standardı ve kiraya verme kolaylığı değişir.
Havuz bakım maliyeti aidatın ne kadarını oluşturur?
Değişken bir kalemdir; havuzun hacmi, sezon uzunluğu, filtrasyon sistemi ve hizmetin personelle mi dış firmayla mı yürütüldüğü sonucu belirler. Sabit bir oran vermek yerine, yönetimden havuz kaleminin bütçedeki ayrı satırını ve geçen yılki gerçekleşen tutarını istemek doğru yaklaşımdır.
Bu yazı bilgilendirme amaçlıdır; hukuki, mali veya yatırım tavsiyesi değildir. Kurallar değişebildiği için işlem öncesi güncel durumu ilgili kurumdan veya avukatınızdan teyit edin.
Görsel: Vadim Indeikin — Wikimedia Commons (CC BY-SA 3.0)
