Kıbrıs'ta Ev Alırken Avukat Neyi Kontrol Eder? Tam Liste

Kuzey Kıbrıs'ta konut alımının en belirgin özelliği, imzayla tapu devri arasında uzun bir zaman geçmesidir. Projeden alımda bu aralık yıllara yayılabilir ve alıcının tek güvencesi, o süre boyunca sözleşme metni ile tapu kaydında yazanlar olur. Kıbrıs'ta ev alırken avukat tam olarak bu aralıkta çalışır: satıcının gerçekten malik olup olmadığını, taşınmazın üzerinde borç bulunup bulunmadığını, sözleşmenin hangi maddelerinin alıcı aleyhine kurulduğunu ve resmî sürelerin ne zaman işlemeye başladığını denetler. Aşağıda bu denetimin kalem kalem içeriği ve alıcının kendi elinde tutması gereken kontrol listesi var.

Kıbrıs'ta ev alırken avukat şart mı?

Yasal olarak zorunlu değildir; sözleşme avukatsız da imzalanabilir. Ancak pratikte imzalanan metnin tamamı karşı taraf tarafından hazırlanır ve hazırlayan taraf kendi riskini azaltacak biçimde yazar. Alıcı, teknik şartname ile ödeme planı arasındaki bağı, gecikme halinde ne olacağını veya devir masraflarının kime ait olduğunu çoğu zaman ancak bir uyuşmazlık çıktığında fark eder.

İkinci ve daha kritik nokta bağımsızlıktır. Satıcının veya emlak ofisinin yönlendirdiği bir hukukçu, aynı satıcının yıl içinde onlarca işlemini yürütüyor olabilir. Bu ilişki tek başına kötü niyet göstermez ama alıcının menfaatini savunacak tarafın kim olduğunu belirsizleştirir. Kendi seçtiğiniz, KKTC Barosu'na kayıtlı ve taşınmaz işlemlerinde deneyimli bir KKTC emlak avukatı ile çalışmak, ödenen ücretin karşılığını en çok bu noktada verir. Satın alma kararının önündeki genel risk başlıklarını daha geniş biçimde Kıbrıs'ta ev almanın riskleri ve korunma yolları yazısında topladık.

Tapu kaydında neye bakılır, tapu kontrolü nasıl yapılır?

İlk iş, satıcının anlattığı tabloyu resmî kayıtla karşılaştırmaktır. Avukat, Tapu ve Kadastro Dairesi'nden taşınmazın kayıt suretini çıkarır; malikin kimliği, parsel numarası, yüzölçümü ve koçan türü buradan doğrulanır. Alıcının kendi başına yapabileceği kısım sınırlıdır, çünkü kayıt sorgusu için genellikle malik izni ya da vekâlet gerekir.

Koçan türü, tapunun hukuki dayanağını belirlediği için ayrı bir başlık olarak incelenir. Türk koçanı, eşdeğer koçan ve tahsis koçanı arasındaki fark yalnızca isim farkı değildir; mülkiyet ihtilafı riski türden türe değişir. Aradaki ayrımları Türk, eşdeğer ve tahsis koçanı arasındaki farkı anlatan yazıda ayrıntılandırdık.

Üçüncü adım borç ve kısıtlama taramasıdır. Kıbrıs'ta ipotek ve şerh sorgulaması, projeden alımda neredeyse rutin sayılır: müteahhitler arsayı veya arsa üzerindeki payları finansman için ipotek ettirmiş olabilir. İpotekli bir taşınmazın devri, ipotek kaldırılmadan tamamlanamaz. Bu durumda sorulacak soru "ipotek var mı" değil, "ipotek hangi aşamada, hangi tutar karşılığında ve kimin yükümlülüğüyle kaldırılacak" olmalıdır; cevabın sözleşmeye yazılması gerekir.

Son satır özellikle önemlidir. Güney Kıbrıs ceza mevzuatı, kayıtlı malikin rızası olmadan bir taşınmazı satmayı, kiralamayı, ipotek etmeyi ve hatta pazarlamasını yapmayı suç sayıyor. Bu maddeler kâğıt üzerinde kalmamış; Avrupa'da gözaltı, iade kararı ve hapis cezasıyla sonuçlanan örnekler var. Kayıt zincirini incelemek, mülkün güvencesi kadar alıcının kendi hukuki durumunun da korunması demektir.

Satış sözleşmesinde hangi maddeler tek tek okunur?

Kıbrıs'ta ev alırken avukat tutmanın en somut karşılığı bu aşamada görülür. Sözleşme incelemesi, "imzalanabilir mi" sorusundan çok "hangi maddeler eksik" sorusuyla yürür. Alıcı lehine olan hükümler genellikle taslakta yoktur ve müzakereyle eklenir. Avukatın standart olarak üzerinden geçtiği başlıklar şunlardır:

• Teslim tarihi ve gecikme yaptırımı: Kesin bir tarih ve gecikme halinde uygulanacak tazminat ya da kira karşılığı yazılı olmalı; "yaklaşık", "tahminen" gibi ifadeler yaptırımı işlevsiz bırakır.
• Ödeme planının inşaat aşamasına bağlanması: Taksitlerin takvime değil, kaba inşaat ve mekanik gibi tamamlanan aşamalara bağlanması alıcıyı en somut biçimde koruyan düzenlemedir.
• Teknik şartname: Malzeme, marka ve "eşdeğer" tanımı ekte yer almalı; eşdeğer kararını tek taraflı olarak satıcının vermesi engellenmelidir.
• Masrafların paylaşımı: Devir harcı, yeni konut tesliminde uygulanan yüzde 5'lik katma değer vergisi, pul vergisi, trafo bedeli ve abonelik masraflarının kime ait olduğu tek tek yazılmalı. Trafo bedeli tek başına birkaç bin sterlini bulabilen bir kalemdir.
• Ortak alan ve site yönetimi: Havuz, otopark, peyzaj ve güvenlik gibi alanların teslim kapsamında olup olmadığı ile aidatın nasıl belirleneceği.
• Fesih ve iade: Alıcı cayarsa ne kadar kesinti yapılacağı, satıcı teslim etmezse ödenenlerin nasıl iade edileceği.
• Temlik hakkı: Devir öncesinde sözleşmenin üçüncü kişiye devredilip devredilemeyeceği; bu madde çıkış esnekliğini doğrudan belirler.
• Uyuşmazlık: Yetkili mahkeme, tebligat adresi ve sözleşmenin hangi dildeki metninin esas alınacağı.

Bu maddelerin sürecin hangi aşamasında masaya geldiğini görmek için sözleşmeden koçana kadar dokuz adımlık satın alma sürecine bakmak yararlı olur.

Kayıt, izin ve harç takvimini kim takip eder?

İmza tek başına koruma sağlamaz. Koruma, sözleşmenin Tapu Dairesi'ne kaydedilmesiyle başlar; kaydın gecikmesi hem hakkı zayıflatır hem de vergi yükünü artırır. Bu adımın neden hayati olduğunu satış sözleşmesini tapuya kaydettirmenin önemini anlatan yazıda ayrıca ele aldık.

Şu anda uygulanan takvimde, yeni imzalanan sözleşmelerde kayıt ve satın alma izni başvurusu için bir ay, izin çıktıktan sonra devrin tamamlanması için bir yıl, devir harcının ödenmesi için 75 iş günü öngörülüyor. Daha önce imzalanmış sözleşmeler için kayıt süresi altı ay, teslim edilmiş ya da tamamlanmış konutlarda devir süresi 36 ay olarak belirlendi. Bu tarihleri takip etmek, sözleşmeyi hazırlayan tarafın değil alıcının avukatının işidir.

Pul vergisi hesabında sektörde sık rastlanan bir hata var. Oran binde 5, yani yüzde 0,5'tir; 100.000 sterlinlik bir sözleşmede 500 sterlin eder. Yüzde 0,05 biçiminde yazılan rakamlar on kat düşüktür. Kayıt geciktiğinde oran yükselir: birinci aydan altıncı aya kadar yüzde 1, altı ayı aşan gecikmede yüzde 1,5 uygulanır; aynı sözleşmede bu 1.000 ve 1.500 sterlin demektir. Devir harcının oranı ise alıcının uyruğuna ve kaçıncı taşınmazı olduğuna göre değişiyor, kaynaklar farklı yapılar aktarıyor; bu yüzden tutarı tapu devir harcının nasıl belirlendiğini anlatan yazıdan okuyup işlem öncesinde Tapu Dairesi'nden yazılı olarak teyit ettirmek gerekir.

Avukat, alıcının edinim hakkını da kontrol eder. Yabancı alıcılar için daire, villa ve arazi sayısında sınır bulunuyor; aynı parselde belirli bir oranın üzerinde aynı uyruklu ya da birinci derece akraba alıcı olamıyor ve konut projelerinde yabancıya satış bir tavanla sınırlı. Bu kuralların güncel hâli yabancıların KKTC'de taşınmaz edinim sınırlarını anlatan yazıda derli toplu duruyor. Konu yasa gücünde kararnameyle düzenlendiği ve kararnamelerin ömrü sınırlı olduğu için sınırlar dönem dönem değişebiliyor; işlem öncesinde güncel durumu Tapu Dairesi'nden veya avukatınızdan teyit etmek, resmî metinleri de KKTC Resmî Gazete üzerinden izlemek gerekir.

Projeden alımda avukat hangi ek belgeleri ister?

Tamamlanmış bir dairede kontrol listesi tapu ve sözleşmeyle biterken, inşaat hâlindeki bir projede dosya genişler; Kıbrıs'ta ev alırken avukatın isteyeceği belge listesi de bu yüzden uzar. Talep edilen belgeler tipik olarak şunlardır:

• Arsanın tapu kaydı ve imar durumu: Parselin hangi yapı haklarına sahip olduğu, üzerinde ipotek, şerh veya kısıtlama bulunup bulunmadığı.
• Belediyeden alınmış inşaat izni: İznin tarihi, kapsamı ve satılan bloğu içerip içermediği.
• Onaylı mimari proje ve vaziyet planı: Sözleşmede tarif edilen bağımsız bölümün projede birebir karşılığının bulunması.
• Statik proje ve zemin etüdü: Temel tipinin hangi zemin verisine dayandığı ve hesabın hangi yönetmeliğe göre yapıldığı.
• Teknik şartname ve ekleri: Malzeme listesi, ortak alan donanımı ve enerji altyapısının kapsamı.

Kuzey Kıbrıs'ta imar planı bulunan bölgelerde önce Şehir Planlama Dairesi'nden yapı haklarına ilişkin ön onay alınır; mimari, inşaat mühendisliği, mekanik ve elektrik projeleri ilgili meslek odalarında yönetmeliğe uygunluk yönünden denetlenir ve dört meslek grubunun onayı tamamlandıktan sonra belediye inşaat iznini verir. Dosyada bu zincirin kopuk olması, ilerleyen aşamada iskân ve devir sorunu anlamına gelir.

Yapının deprem güvenliği ayrı bir başlıktır. Kuzey Kıbrıs kendi deprem yönetmeliğini uygular; Türkiye'de yürürlükte olan yönetmelik burada doğrudan geçerli değildir ve Türkiye'deki zorunlu deprem sigortası KKTC'yi kapsamaz. Dolayısıyla hem statik projenin hangi yönetmeliğe göre hesaplandığı hem de sigortanın nasıl yapılacağı sözleşme aşamasında sorulmalıdır.

Bu belgelerin talep edilmesi yükleniciyi rahatsız etmemeli; belge dosyası hazır olmayan bir proje kendini zaten anlatmış olur. Hastane, otel ve stadyum gibi kamu denetiminin yoğun olduğu yapıları teslim etmiş bir müteahhit için ruhsat, onaylı proje ve teknik şartname sunmak olağan bir iştir. Spoint Construction olarak alıcı avukatının isteyeceği belge setini sözleşme görüşmesinden önce masaya koymayı standart kabul ediyoruz.

Avukatlık ücreti ve vekâletname nasıl işler?

Ücret genellikle ya sabit bir tutar ya da satış bedeli üzerinden bir oran olarak belirlenir; tapu harcı, kayıt masrafı ve tercüme gibi kalemler bu ücretin dışındadır. Görüşme öncesinde neyin dâhil olduğunu yazılı istemek, sonradan çıkan sürprizleri önler. Alıcı adaya gelemeyecekse süreç vekâletname ile yürütülebilir; bu durumda vekâletin kapsamı dar tutulmalı, özellikle ödeme yapma ve sözleşme değiştirme yetkilerinin sınırları açıkça yazılmalıdır.

Son bir uyarı: avukatın alıcıyı temsil ettiğine dair yazılı bir görev tanımı isteyin. Aynı ofisin hem satıcı hem alıcı adına hareket ettiği kurgular, uyuşmazlık çıktığında alıcıyı savunmasız bırakır.

Sıkça Sorulan Sorular

Avukatsız ev alınabilir mi?

Hukuken mümkündür, sözleşmenin geçerliliği avukat bulunmasına bağlı değildir. Ancak tapu kaydı sorgusu, izin başvurusu, süre takibi ve sözleşme müzakeresi teknik bilgi gerektirir. Uygulamada avukatsız yürütülen alımlarda en sık görülen kayıp, sözleşmenin süresinde tapuya kaydedilmemesidir.

Tapu kontrolünü alıcı kendi başına yapabilir mi?

Kısmen. Alıcı parsel bilgisini ve satıcının beyanını karşılaştırabilir, projedeki bağımsız bölümü yerinde görebilir. Fakat resmî kayıt sureti almak genellikle malik izni veya vekâlet gerektirdiği için ipotek, şerh ve haciz taraması bir hukukçu aracılığıyla yapılır.

İpotekli bir daire satın alınabilir mi?

Alınabilir, ancak devir ipotek kaldırılmadan tamamlanamaz. Bu nedenle ipoteğin hangi ödeme aşamasında, kimin yükümlülüğünde ve hangi tarihe kadar kaldırılacağı sözleşmede açıkça yer almalıdır. Taahhüdün yalnızca sözlü verilmesi yeterli bir güvence sayılmaz.

Sözleşme ne kadar sürede tapuya kaydedilmeli?

Şu anda yeni sözleşmeler için kayıt ve satın alma izni başvurusuna bir aylık bir süre tanınıyor. Gecikme, pul vergisi oranının yükselmesine ve alıcının kayıtla kazandığı önceliğin zayıflamasına yol açar. Süreler kararnameyle değiştiği için başvuru öncesinde güncel takvimi teyit etmek gerekir.

Devir öncesinde satıcı aynı daireyi başkasına satabilir mi?

Sözleşme tapuya kaydedildiğinde alıcı, kayıt tarihine dayanan bir öncelik elde eder; aynı taşınmaz üzerinde sonradan kurulan işlemler bu kaydın karşısında zayıf kalır. Kayıt yapılmamışsa alıcının elinde yalnızca taraflar arasında hüküm doğuran bir sözleşme kalır. Aynı dairenin iki kez satılması riski esas olarak bu adımın atlanmasıyla ortaya çıkar.

Avukatlık ücretini alıcı mı satıcı mı öder?

Her taraf kendi avukatının ücretini öder; alıcının avukatı alıcıya, satıcının avukatı satıcıya karşı sorumludur. Ücretin satıcı tarafından karşılanması önerildiğinde, o hukukçunun kimi temsil ettiğini yazılı olarak netleştirmek yerinde olur.

Bu yazı bilgilendirme amaçlıdır; hukuki, mali veya yatırım tavsiyesi değildir. Kurallar değişebildiği için işlem öncesi güncel durumu ilgili kurumdan veya avukatınızdan teyit edin.

Görsel: Michal Klajban — Wikimedia Commons (CC BY-SA 4.0)